Fundacja Rodzinna. Jakie aktywa wnieść do Fundacji? Część 1 – nieruchomości

Odkryj potencjał Fundacji Rodzinnej – klucz do strategicznego gromadzenia, zarządzania i pomnażania mienia dla przyszłych pokoleń. W obliczu nowych możliwości pojawiają się pytania: jakie aktywa najlepiej wnieść do Fundacji i czy istnieją ograniczenia lub ryzyka? Czy dom rodzinny może stać się fundamentem Twojej fundacji, a nieruchomości komercyjne jej stabilnym źródłem dochodu? W tym artykule rozwiejemy wątpliwości i przedstawimy, jak mądrze kształtować przyszłość finansową Twojej rodziny. Przygotuj się na propozycje szerokich możliwości, które otwiera przed Tobą Fundacja Rodzinna.

Fundacja Rodzinna to instytucja prawna, która pojawiła się w maju 2023 roku. Jej kluczowym celem jest gromadzenie mienia, zarządzanie nim, inwestowanie i pomnażanie w imieniu oraz interesie beneficjentów.

Fundacja Rodzinna jest promowana jako podmiot skierowany głównie do przedsiębiorców, którzy dzięki niej zabezpieczą swoją firmę wraz z wypracowanym majątkiem. Jak pokazuje praktyka, na korzyści płynące z tej instytucji zwrócili uwagę również przedstawiciele m.in. z grona top managerów, profesjonalnych inwestorów, mówiąc wprost – osób zamożnych, dla których Fundacja Rodzinna może stanowić rodzinny skarbiec albo prywatny fundusz emerytalny.

Co może być wkładem założycielskim fundacji?

Może to być: gotówka, dzieła sztuki, nieruchomości prywatne i komercyjne, akcje, udziały w spółkach kapitałowych. Jest tylko jeden warunek – wkład musi mieć wartość nie mniejszą niż 100 tysięcy złotych oraz stanowić własność fundatora.

Nieruchomości prywatne w Fundacji Rodzinnej

Jak wskazuje nazwa, Fundacja ma charakter rodzinny i tak też jest postrzegana przez fundatorów. Poza gotówką, najprostszym aktywem, który zabezpieczy start fundacji, wydaje się być dom rodzinny. Zazwyczaj, jest to dom aktualnie zamieszkiwany przez rodzinę fundatora, ale w takiej sytuacji należy zdać sobie sprawę z pułapek i niebezpieczeństw takiego rozwiązania. Przede wszystkim, Fundacja Rodzinna jest osobą prawną z własnym majątkiem i potencjalnymi zobowiązaniami. Jest niezależna od fundatora, który przenosząc własne mienie do fundacji, wyzbywa się formalnie praw własności. Nie ma mechanizmu ustawowego do zwrotu wniesionego do fundacji mienia. Innymi słowy, dopiero likwidacja fundacji mogłaby spowodować możliwość odzyskania domu rodzinnego. Jednak uwaga – likwidacja fundacji jest obciążona podatkiem CIT 15%, a same powody likwidacji są ściśle opisane w ustawie, a jej zasady powinny być zawarte w statucie fundacji. Trzeba też wspomnieć o powstaniu przychodu do opodatkowania podatkiem PIT 15%, który obciąża beneficjentów, za wyjątkiem samego fundatora i tzw. grupy zerowej (najbliższa rodzina). Płynie z tego następujący wniosek – wycofanie domu rodzinnego wniesionego jako mienie do fundacji, będzie obciążone podatkiem.

Występuje też inna pułapka, związana z wniesieniem nieruchomości do Fundacji Rodzinnej. Dom rodzinny staje się formalnie własnością fundacji, czyli domownicy powinni zawrzeć z fundacją umowę najmu wraz z ustalonym czynszem miesięcznym. Tu z kolei, powstaje prawo do korzystania, będące świadczeniem opodatkowanym CIT 15%. Innymi słowy – z tytułu czynszu – fundacja powinna ponieść koszt podatkowy, a rodzina wydatek czynszowy.

Nieruchomości komercyjne na wynajem

Przykładem nieruchomości, która będąc wkładem do fundacji przyniesie wymierne korzyści, może być dom lub mieszkanie przeznaczone na wynajem. Jednak uwaga – musi być to wynajem długoterminowy. Co to oznacza? Otóż, powinny być zachowane czynności i procedury zwyczajowo związane z wynajmem, tj. umowa najmu, regulamin najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, kaucja oraz cykliczna płatność czynszu najmu. I jeszcze sprawa kluczowa – umowa powinna określać czas najmu powyżej miesiąca, a idealna opcja – to umowa roczna. W takim przypadku, wynajem staje się długoterminowy i nie jest sprzeczny z interpretacją dyrektora Krajowej Izby Skarbowej na temat dozwolonej działalności fundacji i związanych z tym zwolnień podatkowych. Mianowicie, w interpretacji nr 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.2.AN z 19 grudnia 2023 r. stwierdzono, że najem krótkoterminowy nie zawiera się w dozwolonej działalności Fundacji Rodzinnej. Co prawda, nie jest to jednoznaczne, czy w grę wchodzi faktyczne wykorzystanie lokum, np.: weekendowy wynajem posesji nad jeziorem czy też ogólna, roczna dostępność lokalu z faktycznym wykorzystywaniem weekendowym. Według opinii prawnych, opisana wyżej, zwyczajowa procedura wynajmu na długi okres, pozwala skorzystać ze zwolnienia podatkowego, co oznacza, że fundacja będąca właścicielem, zapłaci jedynie roczny podatek od nieruchomości wynajmując taki lokal. To są opinie prawne. Po drugiej stronie pozostają opinie skarbowe. I tak, w interpretacji z 8 grudnia 2023 r. nr 0111-KDIB1-2.4010.646.2023.1.EJ, można spotkać wniosek o zapłatę 25% podatku sankcyjnego od dochodów z działalności hotelarskiej i noclegowej, bez względu na to, czy jest to krótko lub długoterminowy wynajem. Także w przypadku rozdzielenia typowej usługi noclegowej od serwisu dodatkowego, np.: posiłki, parkowanie, pranie, korzystanie z sal konferencyjnych czy też rekreacji w SPA. Pojawiały się sygnały ze strony prawniczej, iż rozdział usług pozwala na tzw. działalność dozwoloną fundacji ze stawką CIT 0%. Wydaje się, że cytowana decyzja skarbowa skutecznie blokuje to rozwiązanie.

Najem komercyjny przez fundację, czy poza fundacją?

Zastanawiając się nad wniesieniem nieruchomości jako wkładu do Fundacji Rodzinnej, warto rozważyć, jaki cel formalnie spełnia dana nieruchomość dziś, i jaki ma spełniać w przyszłości. Przykładowo, cel inwestycyjny, dający dziś bieżące korzyści z wynajmu mieszkania, może zamienić się w cel konsumpcyjny, gdy mieszkanie otrzyma w darowiźnie pełnoletni wnuk, będący dziś małoletnim dzieckiem. Fundacja od takiej transakcji zapłaci 15% podatku CIT.

Najlepszą opcją dla fundatora jest nieruchomość, która pozwala kumulować i reinwestować przychody, pomnażając w ten sposób nieopodatkowaną, dostępną wartość pieniężną portfela. Ze względu na zwolnienie Fundacji z podatku CIT, jest to oferta inwestycyjna, w oczywisty sposób bardziej korzystna niż klasyczny wynajem komercyjny z ryczałtem 8,5% lub 12%.

Należy również pamiętać, że wynajem nieruchomości, będących w zasobach Fundacji Rodzinnej, na cele prowadzonej działalności gospodarczej przez fundatora, beneficjenta, albo osoby z nimi powiązane (powyżej 5% udziału) skutkuje zapłatą podatku CIT 19% oraz podatku od nieruchomości. Oznacza to, że wniesienie do Fundacji spółki kapitałowej wraz z nieruchomościami po pierwsze – pozbawia fundatora tej własności na rzecz fundacji, po drugie – Fundacja nie może bez podatku dzierżawić nieruchomości wniesionej spółce.

Podsumowując, Fundacja Rodzinna to elastyczne narzędzie do zabezpieczania i pomnażania majątku. Pozwala na wniesienie różnorodnych aktywów, od nieruchomości po dzieła sztuki. Jednak decyzje te wymagają głębokiego zrozumienia możliwości i ograniczeń prawnych oraz podatkowych. Ważne, aby pamiętać o konsekwencjach wniesienia nieruchomości do Fundacji – zwłaszcza podatkowych. Fundacja Rodzinna staje się niezależnym podmiotem, co jest kluczowe, przy przekazaniu własności domu rodzinnego.

Decyzja o powołaniu Fundacji Rodzinnej to istotny krok, który wymaga dokładnej analizy i konsultacji z ekspertami. Jeśli rozważasz taką opcję, zapraszamy do skonsultowania się z certyfikowanymi doradcami sukcesyjnymi, posiadającymi licencję Krajowej Izby Doradców Sukcesyjnych. To doskonała okazja do zweryfikowania zasadności powołania Fundacji Rodzinnej w kontekście Twoich indywidualnych potrzeb i oczekiwań. Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak możemy Ci pomóc w efektywnym planowaniu sukcesji i zabezpieczeniu przyszłości Twojej rodziny. Kliknij TUTAJ lub wypełnij formularz poniżej.

Autorzy: Rafał Szcześniak, Jakub Misiak, Jacek Mariusz Lemiesz